대항력, 우선변제권, 최우선변제권 개념

대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 개념에 대해서 알아보자

임대차 계약을 할 때 꼭 알아야 하는 개념으로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 있습니다. 채권자의 권리를 보호하는 역할을 하므로 이 개념을 정확하게 이해하고 부동산거래를 하는 것이 중요하기 때문에 위 3가지의 개념에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

1. 대항력

대항력이란 민법에서 이미 유효하게 이루어진 권리관계를 제삼자가 인정하지 않을 때 이를 물리칠 수 있는 법률에서의 권리와 능력이라고 정의하고 있습니다.

주택임대차 보호법 제3조(대항력 등) ①항에서 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.'라고 명시하고 있습니다. 쉽게 설명하면 여기서 계속 살 수 있는 권리인 것입니다. 하지만 우선변제권이 없으면 경매 진행 시에 보증금을 안전하게 돌려받기 어렵습니다. 그렇게 때문에 확정일자를 받아서 우선변제권을 확보해야 합니다. 물론 우선변제권이 있다고 하여서 보증금을 모두 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

2. 우선변제권

우선변제권은 경매 시 후순위보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 집이 경매로 넘어가면 선순위 근저당(은행 대출 등)과 후순위 임차인들 사이에서 보증금 배당을 받습니다. 확정일자가 없으면 변제 순위에서 뒤로 밀릴 수밖에 없습니다. 예를 들어서 주인이 다른 세입자를 들이거나 임차보증금을 담보로 대출을 받을 경우 확정일자가 없으면 나중에 들어온 사람이 우선권을 가질 수도 있기 때문에 이사 들어오실 때 전입신고를 하면서 확정일자를 꼭 같이 받아 두셔야 합니다. 확정일자는 법적으로 보호받을 수 있는 공식적인 날짜 기록 역할을 하기 때문입니다.

3. 최우선변제권

우선변제권이 있더라도 낙찰가가 낮아 보증금을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이를 보호하기 위해 보증금 일정 금액 이하의 소액임차인은 일정 금액까지 무조건 최우선으로 변제받을 수 있도록 한 권리가 최우선변제권입니다. 소액임차인에 해당되고 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 실제로 변제를 받으려면 소액임차인은 임차 주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.

현재 서울특별시의 경우 보증금 기준금액 1억 6천500만 원(23년 2월 21일~현재, 선순위근저당 설정일 기준) 이하일 경우 최대 5천500만 원까지 우선변제받을 수 있습니다. 여기서 5천500만 원을 모두 받을 수 있는 것이 아니라 낙찰가액의 1/2 범위 안에서 받을 수 있습니다. 또한 기준금액 1억 6천500만 원의 기준이 되는 시기는 대항력을 갖춘 시기가 아니라 선순위근저당권이 설정된 날짜가 기준이 됩니다.

예를 들어서 선순위근저당권 설정일이 22년 5월이고 대항력을 갖춘 시기가 23년 3월일 경우 보증금액 1억 6천5백만 원으로 계약한 임차인이 있다고 가정해 봅시다. 1억 6천5백만 원 이하이니 최우선변제권이 있다고 생각할 수 있으나 22년 5월 서울특별시 보증금 기준금액은 1억 5천만 원입니다. 그래서 최우선변제권이 없게 됩니다.

 

결론

이처럼 위 3가지 개념은 정말 중요한 개념이니 꼭 공부를 하여서 내 보증금을 지킬 수 있는 거래를 해야 하겠습니다.