주택임대차보호법의 계약갱신권이란 무엇인가

임차인의 권리를 보호하는 주택임대차보호법의 계약갱신권

이번 글에서는 많은 임차인과 임대인에게 중요한 계약갱신권에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차보호법은 국민의 안정적인 주거생활을 보장하기 위해 제정된 법으로, 그중에서도 계약갱신권은 임차인의 거주권을 보호하는 중요한 장치입니다.

1. 묵시적 갱신이란?

임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 계약 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면, 임대차 계약은 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다. 이는 임차인이 통지를 하지 않은 경우에도 마찬가지입니다. 갱신된 임대차의 존속기간은 2년이며, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 다만, 임대인이 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.

2. 계약갱신요구권이란?

임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 22개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.

다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 아니하는 범위에서만 가능합니다.

묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.

3. 계약갱신 거절사유

• 임차인이 2기분 차임을 연체한 경우
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임대한 경우
• 임차인과 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 전대(재임대) 한 경우
• 임차인이 주택을 고의로 파손한 경우
• 주택이 멸실되어 거주할 수 없는 경우
• 임대인이 주택을 철거 또는 재건축하려는 경우
• 계약 체결 시 철거 또는 재건축 계획이 고지된 경우
• 건물이 노후되어 안전사고 우려가 있는 경우
• 법령에 따라 철거 또는 재건축이 필요한 경우
• 임대인 또는 직계 가족이 직접 거주하려는 경우
• 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우

이러한 사유가 없다면, 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

4. 계약갱신 거절 시 손해배상

만약 임대인이 거짓 사유(예: 직접 거주 이유)로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 다음 중 큰 금액이 됩니다.

• 거절 당시 월차임의 3개월분
• 임대인이 제3자에게 임대한 월차임과 기존 월차임 차액의 2년분
• 임차인이 입은 실제 손해액

5. 계약갱신권 사용 시 주의사항 및 팁

계약기간 중 보증금을 증액하거나, 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 협의를 시작하세요.

계약갱신요구는 서면으로 제출하는 것이 유리합니다.

6. 결론

계약갱신권은 임차인의 안정적인 주거를 보장하는 중요한 권리입니다. 임차인은 법적 보호를 받을 수 있으며, 계약 갱신을 거절당했을 때 적절한 대응을 할 수 있도록 준비해야 합니다.